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Sim, o CNPJ é mesmo indispensável para o seu condomínio!

Hoje me ocorreu compartilhar com nossos amigos, uma importante temática que compõe o universo da administração de um condomínio. Pense na seguinte frase: “a Receita Federal do Brasil, informa: não obter o seu CNPJ é prejudicial à saúde do seu condomínio”. Por isso é importante entender a importância do CNPJ e o que fazer caso o seu condomínio não esteja regularizado.

Podemos traçar o seguinte paralelo: Operar um condomínio sem CNPJ é como uma pessoa querer viver sem um CPF, praticamente impossível nos dias de hoje, não é mesmo? A inscrição no cadastro nacional da pessoa jurídica é imprescindível para que o condomínio exista de fato e, a partir daí, possa estabelecer conexões com todos os órgãos interessados, quer sejam empresas prestadoras de serviços, bancos, sindicatos, profissionais liberais, as esferas governamentais, (municipais, estaduais e federais), etc. Costumo citar que um condomínio que ainda não possui CNPJ também não adquiriu personalidade, mesmo que seja habitado e que a vida comum esteja fluindo bem.

Podemos apurar em diversas publicações, materiais e/ou artigos disponibilizados pela Receita Federal do Brasil (RFB), que, ainda que não caracterizados como pessoas jurídicas, os condomínios estão sujeitos à apuração e recolhimento de tributos federais administrados pela RFB, logo, estão obrigados a se cadastrar no CNPJ, conforme dita a Instrução Normativa RFB 748/2007, em seu artigo 11. Além do que, o condomínio que estabelecer vínculo empregatício é obrigado a possuir o cadastro, pois a folha de pagamento também é sujeita à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF). O mesmo ocorre para se efetuar o recolhimento do PIS.

Além das questões que envolvem uma relação trabalhista, outras atividades do condomínio exigem o CNPJ, como a abertura de conta em banco, aquisições de produtos ou contratação de prestação de serviços. Certo dia, em evento específico do setor, comentávamos sobre a importância da convenção do condomínio, mas que, porém, esta “certidão de nascimento” simplesmente não bastaria para uma administração efetiva. Há, sim, necessidade de “crescer e se libertar”, o que ocorre, como citado, no ato da constituição do registro perante os órgãos públicos.

Em adição, e claro, não menos importante, o CNPJ é necessário para que o condomínio cumpra com as demais obrigações tributárias. Desde a Lei 14.865/08, os condomínios da cidade de São Paulo passaram a ser responsáveis pela retenção do ISS na fonte (referente a notas fiscais de prestação de serviços específicos) e, para que isso ocorra, é necessária a inscrição no Cadastro de Contribuintes Mobiliários (CCM). Para efetuar esta inscrição é necessário o CNPJ, ou seja, sem esses itens, será impossível recolher os valores à RFB e/ou ao município, o que fatalmente irá impor penalidades por descumprimento à norma legal, em execução o recolhimento de valores em atraso, multas e juros proporcionais.

Em face ao exposto neste artigo, a questão que cabe é certificar-se que seu condomínio está ok quanto ao CNPJ. Se sim, parabéns (você está seguro). Mas se a resposta não for positiva, mantenha a calma e apresse-se, ainda há tempo. Pesquise junto ao site da RFB e associações do setor o passo-a-passo da regularização. Pegue papel e caneta e anote:

  1. Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora);
  2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis;
  3. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade;
  4. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio (art. 1.333 do Código Civil);
  5. Convocação da primeira Assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo;
  6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção;
  7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

A RFB explica que, para fazer a inscrição do condomínio no CNPJ, é necessário instalar no computador dois programas: um contendo a ficha de inscrição (PGD-CNPJ) e outro, chamado de ReceitaNet, para enviar tal documento para a Receita Federal. Os dois programas são obtidos na página da Receita Federal na Internet (www.receita.fazenda.gov.br). Recomenda-se que a inscrição no CNPJ seja providenciada o quanto antes para evitar problemas futuros, resguardando, ainda, a responsabilidade dos síndicos. Nunca é demais destacar o importante papel deste personagem, neste processo, já que ele é o representante e mandatário legal do condomínio, e a ele (apoiado pelo corpo diretivo e pela sua administradora) cumpre zelar pela regularidade, em face às questões legais. A RFB ratifica importante questão e lembra que o síndico, como contribuinte, deve estar em dia com a Receita Federal e o nome que consta na ata de eleição deve ser o mesmo que consta na Receita. Para que ocorra a inscrição no CNPJ é necessário que o CPF do síndico conste como responsável junto à Fazenda Nacional. É importante ressaltar que, havendo qualquer modificação na representação legal do condomínio, o seu cadastro no CNPJ deverá de imediato ser atualizado.

Enfim, hora de encerrar, vamos retornar ao início deste post e resgatar a frase de abertura:“a Receita Federal do Brasil, informa: não obter o seu CNPJ é prejudicial à saúde do seu condomínio”. Agora que já conhecemos o “remédio”, a cura fica fácil. Basta agir com rigor e ficar alerta, para que a saúde do seu condomínio se mantenha em dia.

Consulte seu consultor.

Conte comigo!

Sobre Jose Carlos Colletti

Formado em Gestão Empresarial, atua como Gerente de Operações na Lello Condomínios e também como Profº no programa Pós Adm na ESAGS/FGV, Profº Tutor no programa do FGV Online da EBAPE/FGV e Conselheiro do IPC (Empresa do 3º Setor c/ atuação sócio ambiental).

21 Comentários

  1. MARIANGELA MACHADO

    PARABÉNS AO COLLETTI PELA EXCEPCIONAL DIDÁTICA UTILIZADA PARA EXPLICAR SOBRE A FUNDAMENTAL IMPORTÂNCIA DO CNPJ PARA OS CONDOMÍNIOS, UTILIZANDO-SE D EUMA LINGUAGEM SIMPLES QUE TRAZ PRAZER A LEITURA DESSA MATÉRIA.

    IMPORTANTE LEMBRAR QUE CABERÁ AOS CONDOMÍNIOS,QUANDO DO ENCERRAMENTO DOS MANDATOS, E DA ELEIÇÃO DE NOVOS SÍNDICOS, MANTER ATUALIZADO O CNPJ , POIS EESE ATO É TÃO RELEVANTE QUANTO A EXISTÊNCIA DO PRÓPRIO CNPJ.

  2. Isabel Alves Pereira

    Olá1 Gostaria de saber onde tem um condomínio de apenas 8 aparatamentos é obrigatório ter CNPJ?Desde já agradeço.

    Atenciosamente,

    Isabel.

    • Oi, Isabel!

      O CNPJ é um documento essencial para qualquer condomínio, independente do tamanho dele, é como o CPF e o RG para nós.
      O condomínio precisa desse documento para estar adequado as leis, para solicitar serviços, aquisição de suprimentos, pagamento de funcionários, ou seja, para tudo.

      A Lello possui profissionais capacitados para ajudá-la com esse tipo de questão, caso você precise.
      Saiba mais em http://www.vempralello.com.br – Conta Comigo!

      Abraço,
      Equipe Lello Condomínios

      • Estou em fase de retirada do CNPJ. Já registrei a convenção no RGI e a ata de eleição de síndico e conselho. Não consigo achar maiores informações no site da receita federal.
        Como dar entrada no site? Aqui disse que é para baixar aplicativos. Mas me informaram que desde 2014 não precisa baixar nada, faz-se tudo online.
        Estou muito perdida.

        • Olá, Marcia!

          Na verdade para dar entrada em uma solicitação de emissão de CNPJ, deve-se comparecer a um posto da receita mais próximo ao condomínio. O processo precisa ser conferido por um atendente e há algumas assinaturas que precisam ser colhidas para iniciar o processo. Este processo não pode ser feito pela internet.

          Abraço,
          Equipe de Relacionamento
          Lello Condomínios

      • Me tira uma dúvida. Mesmo que tenha uma empresa que é a administradora turística e de condomínios, é necessário para cada condomínio que ela for administrar tirar o CNPJ?

        • Olá, Tania!

          O CNPJ do condomínio deve ser independente da administradora. Todo condomínio deve ter o seu próprio CNPJ.

          Abraço,
          Equipe de Relacionamento Lello Condomínio!

  3. ROSANA DA sILVA

    OI, GOSTARIA DE SABER O QUE ACONTECE QUANDO VOCÊ USA SEU CPF PARA FAZER O CNPJ DO CONDOMÍNIO , MAS NO MOMENTO NÃO SOU MAIS SÍNDICA. O CPF CONTINUA OU TENHO QUE CANCELAR ESSE CNPJ O QUE EU DEVO PROCEDER.

    • Oi, Rosana!

      Nesse caso, você deve entrar em contato com a administradora do seu condomínio e solicitar uma Atualização de Representante Legal junto a Receita Federal.
      A administradora solicitará os documentos necessários e fará a alteração para o CPF do representante atual.

      Qualquer dúvida, Conta Comigo!
      Equipe Lello Condomínios

  4. Boa tarde!

    E se o documento para habite-se está demorando em ficar pronto e eu não consigo criar um CNPJ e consequentemente criar conta bancária para receber os condominios. Eu posso receber esses condominios através de uma conta corrente de PF ou ainda criar uma conta corrente em nome da PJ que é dona do imóvel?

    • Olá, Lucas!

      Para a inscrição do CNPJ, não necessariamente precisamos ter o habite-se, somente no caso da utilização do livro 3.
      Pode-se utilizar em substituição – na juntada de documentos – o memorial de incorporação e/ou a convenção. Uma sugestão, no caso seria promover a instalação sem uso, garantindo que a ata esteja alinhada.

      Qualquer dúvida, conta comigo!

  5. Boa tarde!

    É obrigatório o condomínio possuir um nome para a emissão do memorial de incorporação? O endereço pode ser o nome? Não encontro nada que normatize isso na legislação…

    • Olá, Luisa!

      Para a emissão do memorial de incorporação, você pode utilizar um nome fantasia ou o nome da rua do condomínio.
      No entanto, os documentos seguintes necessitarão de um nome definitivo, pois não poderão ser alterados.

      Qualquer dúvida, conta comigo!

  6. José Américo

    Solicito uma ajuda….

    Construi em 1985, um condomínio de 4 casinhas numa esquina na periferia do interior, com objetivo de não ter empregados e não ter taxa condominial. O condominio foi instituido corretamente de acordo com a lei 4591/64 quando obtive matrícula de todos imóveis….

    Nos primeiros anos fiz a primeira assembléia e me elegi como Síndico, e alugava esses imóveis….Depois vendi 2 para pessoas coerentes e mantive até hoje 2 imóveis alugados…..

    No início pagávamos seguro de condomínio e dividiamos as despesas….Depois os compradores coerentes revenderam o imóvel à terceiros que não quiseram mais pagar seguro do condominio alegando que já pagam seguro da CEF que financiou os imóveis.

    Continuei pagando o seguro do Condomínio sozinho, para não criar problemas com os vizinhos, mas quando souberem que tem abrir CNPJ, com certeza não vão querer…..devido despesas e responsabilidades.

    Pergunto:

    1-teria um jeito de eu renunciar como síndico….??

    2- O condominio pode ficar sem síndico….???

    Agradeço as informações….

    • Olá, José!

      A constituição do condomínio se dá apenas após a realização de uma Assembleia de implantação, com convocação formal, no entanto no seu caso, deveria ter sido constituído um domínio, que na prática muda apenas a propriedade (domínio = único dono, condomínio = vários donos).
      Pela sua pergunta, me pareceu que seu condomínio não foi devidamente instituído, pois o passo seguinte seria a solicitação de um CNPJ para caracterização formal.
      Dessa forma, entendo que sua função no condomínio não é propriamente de síndico formal, mas de um gestor que cuida das contas e pagamentos.
      Um condomínio devidamente constituído não poderia ficar sem síndico.

      Abraço,
      Equipe de Relacionamento
      Lello Condomínios

  7. Olá,
    Moro em um conjunto residencial e sou a representante do meu prédio. Estou tendo problemas de inadimplência com uma condômina e não estou conseguindo cobrar a dívida na justiça porque não temos CNPJ individual, o que temos é o do condomínio geral. É possível tirar um CNPJ para o nosso prédio?
    Desde já agradeço.

    • Olá, Ana!

      Sim é possível, mas não se trata de um processo simples. Nossa recomendação que a senhora busque um advogado especializado na área imobiliária para que esse processo seja conduzido por ele.

      Abraço,
      Equipe de Relacionamento
      Lello Condomínios

  8. Juliana Medeiros

    Olá, bom dia. Gostaria muito de uma informação.
    O prédio onde mora possui 10 apartamentos e 6 deles estão em processo de inventário. A justificativa do atual sindico é que não temos cnpj por este motivo. Existe alguma maneira de regularizar o prédio mesmo com esses casos de apartamentos com problemas no inventário?

    Grata.

    • Olá, Juliana!

      Os inventários dos apartamentos não interferem no processo de solicitação de CNPJ do prédio. Ou seja, o síndico pode solicitar o CNPJ independente do inventário dos apartamentos.

      Abraço,
      Equipe de Relacionamento Lello Condomínios!

  9. Adilson Costa Duarte

    Fiz o repasse da administração para o novo síndico. mas não consigo fazer a alteração da responsabilidade do CNPJ, pois o síndico atual não me entrega a documentação e o DEB autenticado, tem algum problema para mim, se esta alteração não for feita?

    • Olá, Adilson!

      Sim, isso pode se tornar um problema pra você. Todas as responsabilidades legais do condomínio continuam sobre você, o novo síndico deve alterar a titularidade o quanto antes.
      Caso ele não faça isso, você pode notificar a administradora do seu condomínio, para que ela faça o processo de alteração de titularidade.

      Abraço,
      Equipe de Relacionamento Lello Condomínios!