Desafio dos condomínios novos e antigos em SP

Manutenção predial

27.04.2016,

Por: admindev

Nas últimas cinco décadas, a capital paulista passou por movimentos intensos de verticalização. Hoje são 21 mil edifícios residenciais, mil a mais do que há cinco anos, e que representam 37% do total de domicílios. Quase metade dos condomínios paulistanos (47,3%) fica na zona sul.

Mas boa parte dos condomínios de São Paulo envelheceu. Eles foram projetados e erguidos a partir de técnicas construtivas e tecnologias de suas respectivas épocas, sofreram com o desgaste natural do tempo. Embora o conceito de vida em coletividade seja basicamente o mesmo, as diferenças em relação aos empreendimentos mais recente são expressivas.

Alguns dos empreendimentos mais antigos sequer tiveram um plano mínimo de manutenção, e atualmente possuem infraestrutura de energia elétrica, por exemplo, incompatível com os modernos equipamentos desenvolvidos pela indústria de eletrodomésticos e eletroeletrônicos.

É comum, nas edificações mais antigas, problemas com infiltrações, vazamentos, instalações obsoletas e condições favoráveis à proliferação de pragas urbanas.

Nesses empreendimentos são comuns as infiltrações e vazamentos causados por problemas nos sistemas de impermeabilização das garagens, coberturas, lajes térreas e intermediárias, sem contar com vazamentos em canos e a falta de manutenção preventiva no sistema hidráulico, o que gera excessivo consumo de água e gasto desnecessário para o condomínio.

Outro problema rotineiro nos condomínios mais antigos são as trincas e fissuras nos revestimentos de fachada e sobrecarga no sistema de cabeamento elétrico que acabam não suportando a demanda alterada de consumo, gerando queima de fusíveis e quedas de energia elétrica, com risco, inclusive, de incêndio.

Se nada for feito agora, muito em breve esses condomínios mais antigos da capital paulista estarão em condições bastante desfavoráveis, a exemplo de algumas das edificações situadas na zona sul da cidade do Rio de Janeiro, que se verticalizou antes de São Paulo.

A defasagem estrutural e tecnológica, com consequente desvalorização patrimonial, deve ser uma preocupação de síndicos e moradores nos prédios mais velhos de São Paulo.

Nesses locais, é altamente recomendável uma atualização das instalações elétricas, hidráulicas e dos principais equipamentos instalados nas áreas comuns, como elevadores, sistemas de iluminação e mobiliários.

Além da modernização do condomínio, esse conjunto de iniciativas, conhecido como retrofit, uma espécie de “cirurgia plástica”, contribuirá para tornar o imóvel mais competitivo e atrativo no mercado em relação aos novos empreendimentos imobiliários, já equipados com o que há de mais avançado no ramo da construção.

O retrofit não deve ser visto como simples despesa, mas sim como investimento necessário e rentável, uma vez que tem potencial para valorizar os prédios antigos e, consequentemente, os apartamentos, em até 10%, além de reduzir o gasto com energia elétrica em até 40%.

Mas não se trata, apenas, de cuidar da manutenção dos condomínios mais velhos. A questão é ampla e abrangente. Passa pela revisão da sistemática das vagas de garagem, da adequação do regimento interno em conformidade com a realidade atual, atualização cadastral dos proprietários dos apartamentos, criação de espaços para coleta seletiva de lixo, atualização de mobiliário nas áreas comuns, instalação de sensores nos halls e escadarias para economia de energia elétrica, reforço da segurança por meio de circuito interno de imagem e de treinamento e capacitação dos funcionários.

Para isso, é fundamental que os síndicos sensibilizem os moradores, mantendo estreito canal de diálogo e abrindo espaços para sugestões.

Fundamental, ainda, é atentar para a realização de obras de reforma pelos moradores no interior dos apartamentos, que precisa obrigatoriamente ser comunicada, aprovada e acompanhada pelo condomínio.

Os síndicos, com auxílio do zelador, precisam orientar os condôminos a pleitearem a autorização prévia para execução da obra, de forma a terem condições de avaliar o tamanho da intervenção e de seu impacto estrutural. Isso porque, no caso de um acidente, a responsabilidade recairá contra o condomínio, sendo o síndico o responsável legal. E isso vale tanto para as edificações antigas quanto para as mais recentes.

Os novos condomínios também merecem atenção. Nos últimos seis anos, cerca de 210 mil pessoas migraram de casas para apartamentos na capital paulista, em razão, principalmente, de um expressivo número de empreendimentos voltados à classe C e à ampla oferta de crédito imobiliário. Para esses novos moradores, é uma vida completamente nova, com vizinhos ao lado, acima e abaixo, e com regras de convivência estabelecida em regimento.

Um dos grandes desafios nos condomínios mais recentes é manter a destinação e o uso dos diferentes equipamentos de lazer e entretenimento instalados nas áreas comuns. Apesar da criatividade dos empreendimentos, piscina, churrasqueira e salão de festas continuam tendo a preferência dos moradores. O síndico deve, portanto, adotar medidas que otimizem a utilização dos demais equipamentos, evitando que fiquem ociosos e abandonados.

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