5 Falhas que Comprometem o Planejamento Financeiro dos Prédios

Quando fazemos o planejamento financeiro dos prédios, precisamos acompanhar as possíveis falhas que comprometem o que foi planejado. Elencamos as cinco falhas principais que podem colocar em risco o valor do patrimônio que é de todos os moradores.

1 – Desconsiderar a tendência da inadimplência

Altos índices de inadimplência, acima de 4%, comprometem o fluxo de caixa dos condomínios. Se o problema não for identificado e rapidamente solucionado, via acordos amigáveis ou encaminhamento de boletos para protesto ou, ainda, cobrança por via judicial, o condomínio terá dificuldades para pagar suas contas e poderá ter de usar recursos do fundo de reserva para realizar o pagamento de despesas correntes. Isso é muito ruim para o prédio, porque significa retirar dinheiro que é provisionado para obras de reforma, modernização e melhorias do condomínio. Assim, a manutenção e a atualização do empreendimento ficam comprometidas, com consequente desvalorização dos apartamentos.

2 – Não fazer poupança para manutenções preventivas

Um erro que pode custar caro ao condomínio e onerar o valor da cota paga pelos moradores. O condomínio deve provisionar despesas de manutenção preventiva para que tudo no empreendimento funcione bem: piscinas, elevadores, brinquedoteca, quadra e iluminação, entre outros. É importante destacar que a correção de problemas emergenciais custa cerca de cinco vezes mais do que ter um plano integrado de manutenção corretiva, com recursos provisionados para tal finalidade.

3 – Não considerar o aumento salarial e o décimo-terceiro dos funcionários

Todos os anos, em outubro, há o dissídio dos trabalhadores de condomínios. Já em novembro e dezembro eles recebem o décimo-terceiro salário, e ainda há o pagamento de encargos sobre essa despesa. Condomínios que não fazem a provisão desses pagamentos, com rateio dessa despesa extra em 12 vezes, sofrem com aumentos expressivos da cota, de cerca de 15%, nos três últimos meses de cada ano. Isso pode contribuir para o aumento da inadimplência no último trimestre, com riscos ao fluxo de caixa do prédio. A folha de pagamento representa cerca de 50% das despesas totais de um condomínio. Qualquer impacto nesta área tem consequências no orçamento do prédio.

4 – Considerar antecipações como receita do mês

Alguns moradores pagam o condomínio antecipadamente, fora do mês de vencimento. Isso acontece porque é prática cada vez mais comum que o condômino receba o boleto com antecedência, via administradora, para estimular o pagamento em dia. Os condomínios que consideram o recurso de cotas pagas previamente, antes do mês de vencimento acabam distorcendo a provisão de arrecadação, gerando a sensação de que há excesso de recursos. Isso é um grande erro, que pode comprometer o fluxo de caixa do prédio mais à frente, se o condomínio gastar o dinheiro antes.

5 – Falar do orçamento do prédio somente na assembleia de moradores

A assembleia ordinária acontece apenas uma vez por ano. Abordar a questão orçamentária apenas nessa oportunidade é muito pouco, não mobiliza e não gera engajamento. O debate sobre o orçamento deve ser detalhado e amplo. Quanto mais informações compartilhadas, mais os condôminos têm a sensação de gestão participativa e mais integrada fica administração do prédio. Além disso, um erro muito comum, principalmente entre síndicos que se elegem pela primeira vez, é querer fazer tudo de uma vez, sem respeitar o planejamento financeiro. Sem planejamento e organizações as coisas começam e não terminam, e o trabalho do síndico não é percebido nem valorizado pelos moradores.

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