8 Curiosidades Sobre a Vida em Condomínio

Por que os prédios precisam de CNPJ? Quem assume no caso de falecimento do síndico? Quem comanda a administração do condomínio antes da assembleia que elegerá o primeiro síndico?

Essas são algumas das principais questões trazidas pelos moradores de condomínios em São Paulo, especialmente dos novos empreendimentos.

Listamos oito curiosidades da vida em condomínio, com perguntas e respostas para cada uma delas, visando esclarecer síndicos e condôminos.

1 – Se o síndico falecer, quem assume o cargo?

Neste caso o Subsíndico assume as funções de síndico e precisa convocar Assembleia para eleger novo síndico no prazo previsto na Convenção Condominial.

2 – Por que as cotas de condomínio do prédio ao lado, que tem piscina e área de lazer maior do que onde moro, são mais baixas?

Não é o tamanho do condomínio tampouco as áreas de lazer que determinam o valor das cotas mensais pagas pelos moradores. Basicamente o que define este valor é o número de funcionários de cada prédio, uma vez que a folha de pagamento e encargos responde por cerca de 50% das despesas de um condomínio. Outra despesa importante na composição da cota é o consumo de água e energia elétrica, seguida pelos gastos com contratos de manutenção e conservação. É importante lembrar que a quantidade de apartamentos em cada condomínio influenciará diretamente o valor da cota, uma vez que a despesa é rateada entre todos os condôminos.

3 – Em um condomínio recém-entregue quem comanda a administração antes da assembleia que elegerá o primeiro síndico?

A eleição do síndico é o primeiro ato da instalação de um condomínio. Na assembleia de instalação é aprovada a primeira previsão orçamentária do condomínio e eleito o primeiro síndico. Sem estas condições não há condomínio instalado. A preparação desta assembleia é realizada pelo incorporador e a administradora indicada pelo incorporador, que é ratificada na assembleia de instalação.

4 – Todo síndico tem direito a isenção do pagamento da sua cota de condomínio?

A isenção não é regra, mas costuma ser estabelecida como forma de incentivo ao síndico, assim como a remuneração aprovada em alguns condomínios. Lembrando que a isenção é apenas sobre as despesas ordinárias. Para que o síndico seja isento de pagar o condomínio é preciso aprovação da assembleia de moradores ou determinação na Convenção do Condomínio.

5 – Por que condomínios residenciais, mesmo não sendo empresas, precisam ter CNPJ?

Um condomínio precisa cuidar de seu Departamento Pessoal: contratar e demitir funcionários, pagar e demonstrar o pagamento dos encargos etc. Apesar de o condomínio não ter personalidade jurídica, ele possui obrigações de personalidade jurídica. Fora as questões relacionadas a Departamento Pessoal, o condomínio firma contratos de manutenção com fornecedores, faz o recolhimento de impostos como ISS, PIS/COFINS/CSLL, possui obrigações acessórias com DIRF, RAIS etc. Ou seja, o condomínio tem as obrigações legais bastante semelhante às empresas e precisa ter rígidos procedimentos de operação e controles para evitar a criação de passivos que podem comprometer inclusive o patrimônio do síndico e, em última instância, dos próprios condôminos.

6 – Fumar nas sacadas dos apartamentos, que são áreas ao ar livre e com ventilação, é permitido?

A Lei Antifumo paulista estabeleceu a proibição de fumar em espaços fechados de uso coletivo, mas isso não inclui residências. Sacadas e janelas de apartamentos residenciais fazem parte da propriedade privada e, portanto, não se pode proibir os moradores de fumarem nesses locais.

7 – Por que em alguns meses do ano a cota de condomínio vem mais alta?

A oscilação na cota de condomínio em alguns meses do ano está relacionada a fatores sazonais, como o pagamento de décimo-terceiro e encargos. É possível, entretanto, provisionar esses valores na assembleia ordinária que aprova os orçamentos do exercício seguinte. O ideal é que a cobrança seja parcelada, ao longo das 12 cotas do ano, de modo que haja pouca ou nenhuma oscilação do valor mensal pago pelos moradores.

8 – Quais são as atribuições do subsíndico?

O novo Código Civil, de 2003, não prevê a figura do subsíndico. Portanto, cabe à convenção de cada condomínio prever a eleição de um subsíndico, bem como suas atribuições. Geralmente as convenções estabelecem que o subsíndico substituirá o síndico em suas ausências e impedimentos eventuais. O subsíndico pode exercer funções específicas como supervisão dos funcionários, compra de materiais e acompanhamento dos trabalhos de conservação e manutenção realizados por empresas contratadas pelos condomínios. Mas nunca deve tomar decisões importantes sem antes consultar o síndico, que é o responsável legal pelo condomínio.

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