Eleição de síndico: como organizar com transparência e isonomia

O síndico é o representante legal do condomínio. E é ele quem responde em juízo ou fora dele por todos os atos praticados pelo condomínio. Confira aqui quais são as etapas para a eleição de um síndico e esclareça toda as suas dúvidas

Neste guia, reunimos as boas práticas e aspectos legais que garantem um processo eleitoral claro e equilibrado, com orientações sobre convocação, assembleia, registro de ata e participação ativa dos condôminos.

Quais as regras da eleição de síndico segundo o novo Código Civil

O Código Civil Brasileiro estabelece as diretrizes para a eleição de síndico. De acordo com os artigos 1.347 e 1.348:

• Art. 1.347: Determina que a assembleia escolherá um síndico, morador ou não, para um mandato de até dois anos, permitida a reeleição.
• Art. 1.348: Especifica as atribuições do síndico, incluindo representar o condomínio, zelar pela conservação das áreas comuns e prestar contas à assembleia.

A legislação permite que tanto moradores quanto profissionais externos assumam a função de síndico, desde que eleitos conforme as regras estabelecidas na convenção do condomínio.

Síndico morador ou síndico profissional: qual a melhor escolha na eleição de síndico?

Uma das dúvidas mais comuns no momento da eleição de síndico está a escolha entre um morador do próprio condomínio e um síndico profissional. Ambos os perfis são permitidos pela legislação e podem desempenhar a função com competência, desde que eleitos conforme o que determina a convenção condominial. No entanto, as características de cada modelo impactam diretamente na dinâmica da gestão.

Por isso, é fundamental entender as diferenças, vantagens e desafios de cada perfil para tomar uma decisão mais alinhada às necessidades do condomínio.

O que é um síndico morador?

O síndico morador é alguém que reside no próprio condomínio e é eleito pela assembleia para assumir a função de gestor. Geralmente, esse perfil é mais comum em empreendimentos menores ou com comunidades mais engajadas.

Vantagens do síndico morador:

• Maior proximidade com os condôminos e suas demandas do dia a dia.
• Vivência constante dos problemas do prédio, o que pode agilizar decisões.
• Potencial para criar um ambiente de gestão mais colaborativo e empático.

Desafios do síndico morador:

• Pode faltar tempo e conhecimento técnico específico para lidar com questões complexas da administração.
• Maior risco de envolvimento pessoal em conflitos, dificultando a imparcialidade.
• A exposição contínua pode gerar desgastes nas relações com os vizinhos.

O que é um síndico profissional?

Já o síndico profissional é um gestor externo, contratado para administrar o condomínio com base em contrato e remuneração. Ele pode atuar em um ou mais empreendimentos simultaneamente e costuma ser especializado na área.

Vantagens do síndico profissional:

• Formação técnica e experiência em administração condominial, legislação e gestão de pessoas.
• Rotina estruturada e foco exclusivo na eficiência da gestão.
• Tomada de decisões mais imparcial, com menor envolvimento emocional nos conflitos.

Desafios do síndico profissional:

• Representa um custo adicional para o condomínio, que deve ser previsto no orçamento.
• Pode haver distanciamento em relação ao cotidiano dos moradores, exigindo boa comunicação para engajar a comunidade.

Quando optar por cada modelo?

A escolha entre síndico morador e profissional deve considerar o porte do condomínio, o grau de complexidade da gestão e o perfil dos moradores.

• Síndico morador: recomendado para condomínios menores, com rotina mais simples e onde existam moradores dispostos a se capacitar e dedicar parte do tempo à função.
• Síndico profissional: indicado para empreendimentos maiores, com múltiplos blocos, áreas comuns mais complexas, maior volume financeiro e necessidade de gestão altamente técnica e neutra.
  

Comparativo entre síndico morador e síndico profissional

A decisão ideal é aquela que considera o equilíbrio entre as demandas do condomínio e a capacidade de gestão do perfil escolhido. Independente da escolha, o apoio de uma administradora de condomínios especializada, como a Lello, é essencial para dar suporte jurídico, contábil e operacional a qualquer tipo de gestão.

Como preparar a assembleia: prazos, edital e convocação para a eleição de síndico

A assembleia geralmente é convocada pelo síndico em exercício quando está chegando no final de seu mandato, essa é inclusive uma atribuição do cargo. Esta assembleia e todas as outras podem também ser convocadas por um quarto dos condôminos adimplentes, ou seja, aqueles que estão com suas cotas condominiais em dia.

• Prazo de convocação: A convenção do condomínio geralmente estipula o prazo mínimo para convocação da assembleia. Na ausência de previsão específica, recomenda-se um prazo mínimo de 8 dias.
• Elaboração do edital: O edital deve conter data, horário, local (ou link, no caso de assembleias virtuais), ordem do dia e orientações sobre a participação.
• Canais de convocação: Além de afixar o edital nas áreas comuns, é possível utilizar aplicativos, e-mails e outros meios digitais para comunicar os condôminos.

A Lello oferece soluções digitais que facilitam a convocação e a realização de assembleias, promovendo maior participação e transparência.

Apresentação de chapas e candidatos: como garantir um processo transparente

A transparência na apresentação das chapas e candidatos é essencial para evitar conflitos e fomentar o engajamento dos moradores. Os candidatos podem apresentar a sua proposta na assembleia, mas existem formas melhores de fazer isso. As boas práticas incluem uma preparação prévia o que torna a assembleia mais organizada e democrática. Veja o que recomendamos:

• Modelo de apresentação: Disponibilizar um modelo padrão para que os candidatos apresentem suas propostas e qualificações.
• Prazo para inscrição: Estabelecer um prazo claro para a inscrição das chapas, permitindo que todos os interessados participem.
• Divulgação das candidaturas: Utilizar murais, aplicativos e e-mails para informar os condôminos sobre os candidatos e suas propostas.

A Lello pode auxiliar na organização desse processo, oferecendo ferramentas que garantem a equidade e a clareza na apresentação das candidaturas.

Quórum e votação: o que é necessário para uma eleição de síndico válida

A validade da eleição depende do cumprimento do quórum estabelecido na convenção do condomínio. Na ausência de previsão específica, aplica-se o disposto no Código Civil:

• Primeira convocação: Presença de, no mínimo, dois terços dos condôminos.
• Segunda convocação: Qualquer número de presentes, salvo disposição em contrário na convenção.

A votação pode ser realizada de forma presencial, híbrida ou totalmente digital, desde que assegurada a autenticidade e a confidencialidade dos votos. A Lello disponibiliza plataformas que facilitam a realização de assembleias digitais, garantindo segurança jurídica e praticidade.

Redação e registro da ata: importância e modelo básico

A ata é o documento que formaliza as decisões tomadas na assembleia, incluindo a eleição do síndico. Para evitar nulidades, é importante que a ata contenha:

• Data, horário e local da assembleia.
• Lista de presença dos condôminos.
• Ordem do dia e deliberações.
• Resultado da eleição, com nome e qualificação do eleito.
• Assinaturas do presidente e do secretário da mesa.

A ata é geralmente redigida pela administradora, que envia o documento para aprovação do presidente da assembleia e, com o documento aprovado, encaminha para registro. Tudo de forma digital.

Quando uma eleição pode ser anulada e como evitar esse risco

A anulação de uma eleição de síndico pode ocorrer em casos de:

• Descumprimento dos prazos de convocação.
• Falta de quórum necessário.
• Irregularidades no processo de votação.

O time de especialistas da Lello está ao seu lado para orientar e organizar todos os passos da assembleia e garantir a formalidade legal para que as decisões tomadas pela comunidade sejam registradas e se transformem em um plano de ação.

Como se reeleger com apoio e confiança dos moradores

A reeleição do síndico depende da confiança e do reconhecimento dos moradores. Algumas estratégias para fortalecer sua imagem incluem:

• Transparência na gestão: prestar contas regularmente e manter uma comunicação aberta com os condôminos.
• Boa convivência: promover o respeito mútuo e a resolução pacífica de conflitos.
• Comunicação: a chave para um síndico compartilhar o seu trabalho é a comunicação. Dar clareza do que já foi feito, dos próximos passos e mostrar o planejamento do condomínio é fundamental. Ainda sobre comunicação, uma dica valiosa para um síndico é saber ouvir. Receber feedbacks e entender como os condôminos avaliam a gestão, quais são as prioridades e oportunidades de melhoria é fundamental. A gestão participativa é sempre a melhor.
• Ações de impacto social: desenvolver projetos que beneficiem a comunidade, como programas de sustentabilidade e inclusão.

A Lello, por meio do Lellolab, oferece ferramentas e iniciativas que contribuem para uma gestão moderna, eficiente e alinhada às necessidades dos moradores. Entre as ações, destaque para o Programa de Inovação Sustentável, que avalia os indicadores de sustentabilidade e convivência para oferecer propostas de transformação condominial com foco em práticas comunitárias e soluções ecológicas. 

Trazer soluções para os condomínios que ultrapassam a fórmula tradicional e melhoram a vida em comum é uma aposta certa para a construção de uma gestão positiva e bem avaliada. O síndico que estiver atento a isso e conectar o que há de novo para tornar a vida melhor no condomínio sempre ganhará pontos. Conheça todo o cardápio de soluções do Lellolab, ele existe para apoiar e construir de forma colaborativa soluções integradas e que façam sentido para o perfil dos moradores.

Eleição de síndico é o momento de fortalecer a comunidade

Conduzir uma boa eleição ou conquistar a reeleição vai além de regras: é sobre confiança, inovação e senso de comunidade. Conte com a Lello para fazer desse processo uma oportunidade de evoluir a gestão do seu condomínio com segurança, transparência e tecnologia.